خانه اینفو

بندهای مبایعه نامه خرید و فروش ملک را دقیق بخوانید

بندهای مبایعه نامه خرید و فروش ملک

بندهای مبایعه نامه خرید و فروش ملک

در دنیای امروزی آشنایی با حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون می تواند اشخاص را از اختلافات شخصی و گروهی در امان بدارد ، یکی از اساسی ترین و مهمترین موضوع آشنایی با مسائل حقوقی است که می تواند از مشکلات حقوقی پیشگیری کند .  در این مبحث به موضوع تنظیم دقیق بندهای مبایعه نامه خرید و فروش ملک را مورد بررسی قرار می دهیم .

تنظیم دقیق بندهای مبایعه نامه خرید و فروش ملک

توجه نکردن به بندهای مبایعه نامه هایی که بنگاهها چاپ نموده اند و امضا کردن تمامی برگه هایی که مشاوران املاک در اختیار افراد می دهند و آنها بدون اینکه دقیق بخوانند امضا می کنند . این امر یکی از مشکلاتی است که خریداران و فروشندگان مسکن دارند . مبایعه نامه ها بندهایی دارد که اگر متضرر باشد   امکان اعتراض یا شکایت راخریدار و فروشنده سلب می کند .

بندهای مبایعه نامه خرید و فروش ملکبراساس ماده 1286 قانون مدنی ، اسناد ملکی دو نوع هستند . سند رسمی و عادی ، سندی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود را سند رسمی می گویند و هر سندی به جز آن سندی عادی می باشد ، در بنگاهها معاملات ملکی هر نوع قراردادی که تحت عنوان مبایعه نامه تنظیم و به امضا خریدار و فروشنده می رسد سند عادی محسوب می شود . و در دادگاه می توان به آن استناد کرد ، در بعضی موارد با استناد به سند عادی می توان سند رسمی را ابطال کرد  حتی اگر سند عادی در بنگاه معاملاتی تنظیم نشده باشد به بصورت دست نوشته بین دو نفر باشد . خریدار و فروشنده قبل از امضا مبایعه نامه باید بندهای مبایعه نامه خرید و فروش ملک دقیق مطالعه کنند و بعد از آن امضا کنند .

عبارت حقوقی اسقاط کافه خیارات ولو خیار غین فاحش از بندهای مبایعه نامه می باشد که خریدار و فروشنده بدون اینکه به آن توجه داشته باشند مبایعه نامه را امضا می کنند .

تعدادی از حقوق دانان معتقدند که وجود چنین عبارتی در مبایعه نامه و معاملات خرید و فروش ملک یک ایراد و معضل محسوب نمی شود بلکه از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری می کند .با این حال برخی دیگر از کارشناسان بر این باورند که چنین عبارتی در مبایعه نامه ها متعز وقوع املین را از حق طبیعی خود محروم می کند .

تک تک واژه های بندهای مبایعه نامه خرید و فروش ملک باید بصورت کامل تشریح کرد تا بتوان آن را توضیح داد :

اسقاط :

به معنی ساقط شدن است بر وزن إفعال از مصادر ثلاثی مزید که بر اثر قوانین زبان عربی، اثرگذاری آن بر جمله علاوه بر آنکه فعل را از صورت لازم به متعدی تغییر می دهد، معنی واژه را نیز از شک و تردید به قطعیت تغییر می دهد؛ این اثر وضعی لغات و واژه ها، در مباحث حقوقی نیز وارد شده و معنی واژه ساقط شدن در حالت شک و تردید را به قطعیتی که بار حقوقی دارد، تغییر می دهد؛ بنابراین، اگر فردی ذیل این واژه را امضا کند، امکان برگشت از نظر خود را ندارد.

کافه :

به معنی کلیه و تمامی چیزهایی است که تحت این عبارت قرار می گیرد. این کلمه معنای قطعیت را داشته  و اثرگذاری آن از واژه های همه و کلیه بیشتر است.

خیارات :

در اصطلاح حقوقی که برگرفته از اصطلاحات فقه شیعه است، به معنی که دو طرف معامله  اختیار در بر هم زدن معامله را داند  . که در قانون تجارت و مدنی ایران تعداد خیارات مشخصی وجود دارد .

ولو :

حرف لو در زبان عربی همراه با واو ماقبل از آن معنای تقلیل و جدا کردن حداقل از مابعد خود را می دهد؛ بنابراین ولو در این عبارت درصدد ضمیمه کردن حداقل ها به یک دستورالعمل کلی است به این معنا که این دستورالعمل هیچ استثنایی را شامل نمی شود.

خیار :

واژه مصدری به معنی اختیار داشتن است؛ در مباحث فقهی و حقوقی به اختیاری که فرد برای بر هم زدن معامله به صورت ذاتی و نه اکتسابی دارد، گفته می شود. به این معنا که در هر قرارداد و بیعی متعاملین بر اساس ذات عقد بیع اختیاراتی برای فسخ آن قرارداد دارند که می توانند با توافق یکدیگر، این اختیارات را از آن معامله سلب کنند.

خیار غبن :

یک نوع از خیارات است که در ماده ۳۹۶ قانون مدنی ۱۰ نوع خیار ذکر شده و تعریف غبن به این صورت است: اختیار فسخ معامله برای کسی که دچار غبن فاحش شده‌است . به این معنی که اگر خریدار ببیند که در اثر انجام این معامله متضرر شده و این ضرر فاحش است، بر اساس قانون امکان فسخ آن قرارداد را دارد.

سایر خیاراتی که بر اثر امضا و تأیید این بند اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش در مبایعه نامه از دو طرف معامله خریدار و فروشنده سلب می شود، بر اساس ماده ۳۹۶ قانون مدنی شامل خیار مجلس به این  معنی که امکان فسخ بیع را تا زمانی که دو طرف معامله در مجلس عقد بیع حضور دارند .

خیار حیوان

به این معنی که  تا سه روز پس از امضا قرارداد خرید حیوان امکان فسخ قرارداد وجود دارد که این خیار جایی در بحث معامله مسکن ندارد .

خیار شرط

امکان وارد کردن شرطی در قرارداد که به هر یک از طرفین تا مدت زمان معینی امکان فسخ قراداد  را می دهد .

خیار تأخیر

ثمن اختیار در فسخ معامله بر اثر عدم پرداخت ثمن یا مبلغ مورد توافق در قرارداد در ظرف سه روز از تاریخ خرید و فروش .

خیار رؤیت و تخلف وصف

که به معنی  اختیار بر هم زدن قرارداد برای شخصی که مالی را ندیده و فقط به اعتبار اوصافی که برای آن ذکر شده، آن مال یا ملک را خریده باشد و سپس می بیند که کالا یا واحد مسکونی معامله شده، دارای اوصافی که ذکر شده، نیست .

خیار عیب

اختیار فسخ  معامله به دلیل عیبی که در مبیع ـ مبیع در اینجا واحد مسکونی خریداری شده است ـ بوده و مشتری در هنگام عقد از آن اطلاع نداشته، خیار تدلیس اختیار فسخ برای کسی که فریب خورده باشد .

خیار تبعض صفقه

این خیار زمانی برای خریدار یک  واحد مسکونی ایجاد می شود که وی نسبت به بخشی از ثمن معامله ـ همان ملک مورد نظر ـ آگاهی دارد و نسبت به بخشی دیگر از آن ناآگاه است که پس از عقد بیع متوجه وجود مشکلاتی در آن بخشی که نسبت به آن ناآگاهی داشته، می شود؛ در این صورت خریدار می تواند کل معامله را فسخ کند یا بخشی از ثمن عقد که سالم است را نگه داشته و بخش ناسالم را باطل کند

خیار تخلف شرط

به این معنی که یکی از متعاملین از شرطی که در ضمن عقد، تعیین و بر آن توافق کرده اند،  تخطی کند مثلا طرفین نسبت به پرداخت وجه معامله برای زمان مشخصی توافق کرده اند اما خریدار وجه مورد نظر را در زمان معین پرداخت نمی کند؛ در این صورت فروشنده می تواند کل معامله را فسخ کند خواهد بود.

اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش در بندهای مبایعه نامه خرید و فروش ملک به این معناست که متعاملین  دو طرف قرارداد  از هر گونه  اختیاری برای بر هم زدن معامله حتی اگر ضرر فاحشی به آنها برسد، ممنوع اند و اجازه فسخ قرارداد را ندارند.

عده ای از حقوقدانان واژه فاحش در مبایعه نامه را یک نوع اشتباه حقوقی می دانند یعنی اگر خریدار یا فروشنده مدعی غبن افحش به معنی ضرری که فاحش تر از غبن فاحش باشد  و بتواند این ادعای خود را اثبات کند، امکان فسخ قرارداد را دارد . در دادگاه  اثبات غبن افحش بسیار مشکل می باشد .

چگونه این وضعیت را به سود خود تغییر دهیم ؟

اگر هر دو طرف معامله موافقت داشته باشند می توانند این بند را از قرارداد حذف کنند و آن را خط بکشند .

خریدار و فروشنده باید تمامی بندهای مبایعه نامه خرید و فروش ملک را بطور دقیق مطالعه کنند ، مبایعه نامه ها در سه نسخه تهیه می شود یک نسخه به خریدار یکی به فروشنده و یک نسخه به مشاور املاک داده می شود . هر دخل و تصرفی باید بصورت یکسان و مساوی باشد . بطور مثال اگر خریدار یا فروشنده بخواهذ کلمه اسقاط کافه خیارات ولو خیار عین فاحش را از مبایعه نامه حذف کند . باید در سه نسخه مبایعه نامه بند حذف شود تا حیز انتفاع را ساقط کند .

 

about

مطالب مفید سفر

سال ها تجربه ما در خصوص املاک و ارائه خدمات در خور موجب شده بتوانیم با حمایت مشتریانمان بگوییم که در زمینه املاک تخصص داریم. شما میتوانید با دریافت بهترین مشاوره ها چه قیمتی و حقوقی و...از ما انتخاب بهتری داشته باشید. ما پیشنهادهای خوبی برای شما داریم.

ضرر ندارد ما پیشنهادهای خوبی برای شما داریم.

تلفن ویژه

021 22 41 10 66

×