خانه اینفو

خلع ید از املاک مشاعی

در یادداشت های پیشین به طور مفصل در رابطه با مشاع و مالکیت مشاعی صحبت کردیم و در این متن قصد داریم در رابطه با خلع ید از املاک مشاعی صحبت کنیم .

 

 

 خلع ید از املاک مشاعی

ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی بیان میدارد:
«در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید میشود
ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.»
بنابراین مثلاً اگر 2 نفر هر کدام سه دانگ از ششدانگ ملکی را مالک باشند اما ششدانگ ملک در تصرف احد از شرکاء قرار داشته باشد
شریک دیگر میتواند ضمن مراجعه به محکمه و اخذ حکم خلع ید علیه متصرف،
نسبت به سه دانگ ملک خویش، در مرحله ی اجرا، تمام ملک را خلع ید کند.

قانونگذار بطور استثنایی اجازه داده است مالک قسمتی از ملک مشاع بتواند کل ملک را خلع ید نموده
و از تصرفات شریک یا غاصب جلوگیری بعمل آورد.

البته وضع ماده ی ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی چندان نامانوس با ذهن نمی باشد.
چرا که شریک ملک مشاع در جزء جزء ملک شراکت دارد
و نمیتوان سهم الشرکه ی وی را اختصاص به قسمت معینی از ملک داد.
و او را مکلف نمود که به میزان سهم الشرکه ی خود اجباراً در گوشه ای از ملک تصرف نماید.
زیرا تقسیم ملک مشاع یا به تراضی تمام شرکا صورت میپذیرد یا بموجب امر محکمه.
البته در مواردیکه تراضی وجود ندارد و محکمه نیز در خصوص تقسیم ملک مشاع تصمیمی اتخاذ ننموده هر شریک میتواند با طرح دادخواست علیه
متصرف و اخذ حکم علیه متصرف (مالک یا غاصب) تمام ملک را خلع ید نماید.

بسیاری از محاکم ما در مقام اجرای احکام خلع ید دچار سردرگمی شده
و گاهی اوقات با تشبث به مواد ۴۳ و ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی به نتایج غیر معقولی نائل میگردند.
بر این مبنا لازم است حقوقدانان و صاحبنظران با ورود در این مقال،
ضمن تعیین حدود و ثغور این مواد، موجبات ایجاد رویه واحد را فراهم آورند.

حال به یکی از مسایل مبتلا به در خصوص خلع ید املاک مشاعی توجه فرمایید:
شخص (الف) با طرح دادخواستی به طرفیت (ب) در یکی از محاکم شهرستانهای تهران ،
مدعی میباشد که میزان ۲۰ متر مربع از ملک وی به دلیل اشتباه در پیاده سازی ملک، در تصرف (ب) قرار گرفته است.

شخص(ب) که همجوار شخص(الف) میباشد به همراه سه نفر دیگر به اسامی(ج) (د) و (ه) مالک ششدانگ ملک متصرفی خود میباشند و سند رسمی نیز در دست دارند.
پس از ارجاع پرونده و تشکیل چند جلسه ی رسیدگی
و ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری نهایتاً دادگاه دعوی(الف) را وارد تشخیص داده و (ب) را به خلع ید از ۲۰ متر مربع از ملک متصرفی محکوم مینماید.

با اعتراض (ب) پرونده به محاکم تجدید نظر استان تهران ارسال و عیناً تایید میگردد.

پس از قطعیت دادنامه ، (الف) تقاضای اجراییه نموده و اجراییه به شخص (الف) ابلاغ و مهلت مقرر نیز پایان میپذیرد.
هنگام مراجعه ی دادورز به محل ملک جهت اجرای حکم خلع ید مشخص میگردد که اشخاص(ج) (د) و (ه) نیز در ملک مورد نظر سکونت دارند و ملک را تخلیه نمینمایند.
محکوم له (الف) با استناد به ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مدعی است که حکم خلع ید به نفع وی اصدار گردیده
و تمامی ۴ نفر باید خلع گردند. 

دادگاه صادر کننده حکم که اجراییه زیر نظر وی اجرا میگردد با پذیرش استدلال محکوم له ، اشخاص (ج)(د)(ه) را نیز در مرحله ی اجرا مکلف به خلع ید از ملک مینماید.
اما مشارالیهم مدعی هستند که چون حکم صرفاً علیه شریکشان (ب) صادر گردیده، تکلیفی به خلع ید ندارند.
اما محکمه ی اجرا ، همچنان با استناد به ماده ۴۳ آنان را مکلف به خلع ید دانسته و ایشان را ارشاد مینماید در صورتیکه اعتراضی به حکم دارند به استناد ماده ی ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی اعتراض خود را به محکمه ی صلاحیت دار تقدیم نمایند.
ولی به هر حال حکم باید اجرا شود.

خلع ید از املاک مشاعی

خلع ید از املاک مشاعی

ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مقرر داشته:
«اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد این امر مانع اقدامات اجرایی نیست مگر اینکه متصرف مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلایلی هم ارائه نماید.
در این صورت مامور اجرا 1 هفته به او مهلت میدهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در صورتیکه ظرف ۱۵ روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دایر به تاخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارایه نگردد عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.»

به نظر میرسد در قضیه ی حاضر ،
محکمه در الزام اشخاص به خلع ید از توجه به چند نکته ی اساسی غفلت نموده:
نخست آنکه بر اساس اصل نسبیت آراء، حکم محکمه فقط علیه محکوم علیه پرونده قابلیت اجرایی دارد.
و نمیتوان آنرا علیه اشخاصی که در دادرسی حضور نداشته اند اجرا نمود.

هر چند در ماده ۴۳ قانون اجرای احکام آمده است:
«… از تمام ملک خلع ید میشود…»
اما این امر، خواهان را از طرح دعوی علیه سایر اشخاصی که نسبت به ملک مدعی حقی هستند بی نیاز نمی کند.
چه اینکه تمامی مالکین ملک مشاعی به لحاظ قانونی در جایگاه یکسانی قرار دارند و حق دفاع ایشان در داردسی می بایست لحاظ گردد.

ماده ۴۳ قانون اجرای احکام نیز مجوزی برای اجرای حکم خلع ید علیه کسانیکه در دعوی حضور نداشته اند، نیست.
بلکه این ماده قانونی در مقام بیان موردی است که یکی از مالکین ملک مشاعی قصد خلع ید سایر مالکین را داشته و علیه تمامی ایشان نیز طرح دعوی نموده است.

قابل ذکر است که در مرحله ی بدوی به این نکته اساسی توجه کافی صورت نپذیرفته که، خواهان در زمان طرح دادخواست باید دعوی خود را بصورت کامل مطرح نماید.
زیرا طرح ناقص دعوی منجر به نتیجه کامل نمیگردد .

طرح دعوی خلع ید علیه یکی از مالکین ،همانند موردی است که شخصی اتومبیلی را از (الف) خریداری نموده
و پس از فوت (الف) دعوی تحویل مبیع را صرفاً علیه یکی از وراث مطرح نموده است.
بدیهی است چنین دعوایی به لحاظ عدم حضور سایر ورثه، قابلیت رسیدگی ندارد.
دوم اینکه در ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی آمده است:
«در مواردیکه حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد…»
«متصرف ملک مشاع» علی الاطلاق شامل تمامی متصرفین میگردد.
و خواهان نمیتواند یکی از متصرفین را به دلخواه خود انتخاب نموده و صرفاً علیه او طرح دعوی نماید.
علی الخصوص آنکه متصرفین ملک ، مالک رسمی بوده و سند رسمی در دست داشته باشند.
مگر اینکه مدعی فقط قصد خلع ید نمودن یکی از متصرفین را نسبت به سهم الشرکه ی او داشته باشد.

سوم اینکه اشخاص (ج) (د) و (ه) را نمی توان مصداق ماده 44 قانون اجرای حکم علیه خودشان در محکمه ی صلاحیت دار طرح دعوی نمایند .
چه اینکه نامبردگان در صدد اثبات حق جدیدی برای خود نیستند
و حق مالکیت آنان وفق سند رسمی که در دست دارند محفوظ و محترم است. 

مکلف نمودن این اشخاص به طرح دادخواست برای دفع ضرر از خود نه تنها بر خلاف قواعد آیین دادرسی مدنی است بلکه به مثابه آنست که ما خواندگان دعوی را در جایگاه مدعی قرار داده و بار اثبات را بر دوش آنان بنهیم و متقابلاً خواهان را از اثبات دعوی معاف نماییم.

همچنین تحمیل هزینه ی دادرسی به کسی که در موضع دفاع قرار دارد برخلاف قواعد است.
ممکن است گفته شود چون در مانحن فیه، رای قطعی دائر بر خلع ید از دادگاه صادر گردیده و این حکم سند جدیدتری نسبت به سند تحت ید معترضین محسوب میشود،
لذا از اعتبار بیشتری برخوردار بوده و در تقابل با سند تحت ید معترضین، بر آنها تقدم دارد.
در نتیجه معترضین را مکلف به طرح دعوی و تقبل هزینه های مربوطه مینماید.
اما این استدلال صحیح نمیباشد.
چه اینکه همانطور که قبلاً گفته شد دعوی خلع ید در اینجا تکمیلاً مطرح نشده و نمیتواند اعتبار سند مالکیت قبلی را خدشه دار نماید.

 

about

مطالب مفید سفر

سال ها تجربه ما در خصوص املاک و ارائه خدمات در خور موجب شده بتوانیم با حمایت مشتریانمان بگوییم که در زمینه املاک تخصص داریم. شما میتوانید با دریافت بهترین مشاوره ها چه قیمتی و حقوقی و...از ما انتخاب بهتری داشته باشید. ما پیشنهادهای خوبی برای شما داریم.

ضرر ندارد ما پیشنهادهای خوبی برای شما داریم.

تلفن ویژه

021 22 41 10 66

×