خانه اینفو

گرم شدن تنور معاملات مسکن

آمارهای رسمی از پاییز سال 96 معاملات مسکن و همچنین تحقیقات میدانی از فضای حاکم بر بازار طی هفته‌های اخیر نشان دهنده این است که علاوه بر اینکه میزان تحرک معاملاتی نسبت به پیش رونق یک سال گذشته، بیشتر شده است جو عمومی فعال در بازار مسکن نیز پایان رکود را به‌طور کامل احساس می‌کند و در عین حال، واسطه‌های این بازار از باز شدن یخ  و گرم شدن تنور معاملات مسکن می‌گویند.

گرم شدن تنور معاملات مسکن

گرم شدن تنور معاملات مسکن

گرم شدن تنور معاملات مسکن

 

به گزارش اقتصادنیوز ، در بازار معاملات مسکن به دلیل پایین بودن سرعت تغییر، فضای عمومی با تاخیر نسبت به آمارهای رسمی، از شرایط تازه و دگرگونی در بازار با خبر می‌شود.
در حال حاضر مشاهدات از بازار بیانگر آگاهی اکثریت دو سمت بازار معاملات مسکن نسبت به وضعیت «بعد از رکود» -وضعیتی که پارسال به شکل خفیف شروع شد- است.

امروزه همین سطح آگاهی مطابق تجربه‌های پیشین، می‌تواند به گرم‌تر شدن دمای معاملات ملک کمک و تحت تاثیر نزدیکی به جابه‌جایی‌های سنتی در شب عید، بازار را وارد فاز رونق کند.
هر چند، در حال حاضر گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند وضعیت فعلی معاملات ملک در صورت عدم مقایسه با رونق هیجانی و مخرب سال های 90 تا اوایل 92 ، نوعی رونق از جنس مصرفی و غیرهیجانی محسوب میگردد.
متغیر حجم معاملات خرید مسکن در تهران طی ماه های گذشته همواره از رشد مثبت نسبت به مدت مشابه سال 95 برخوردار بوده و در میانه پاییز نیز عملکرد بازار فروش آپارتمان وضعیتی بهتر از ابتدای پاییز داشته است .
در این میان افزایش تقاضای خرید آپارتمان و به تبع ، تقویت بازار معاملات ملک باعث دو تغییر رفتار در قیمت مسکن شده است .

بررسی‌ تاثیر عصر جدید معاملات ملک بر دومین متغیر (قیمت‌) حاکی است:
اکنون وضعیت قیمت مسکن به لحاظ نرخ رشد و مقایسه آن با نرخ تورم، متفاوت از نیمه اول سال و سال‌های قبل شده است.
از طرفی ، تغییرات نقطه‌ای میانگین قیمت مسکن در تهران از فاز «ریزنوسان» وارد «نوسان افزایشی محسوس» شده
و از سوی دیگر، با یکسان شدن تورم مسکن و تورم عمومی ، رشد منفی قیمت واقعی ملک بعد از 4 سال ، شیب مثبت به خود گرفته است.

طبق آمارهای بانک مرکزی، تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن در آبان امسال، بعد از دست‌کم یک سال، دو رقمی شد.
آمارهای دفتر اقتصاد مسکن نیز عوض شدن مسیر رشد نقطه‌ای قیمت مسکن را به گونه‌ای دیگر نشان می‌دهد.
طبق این آمارها، میانگین قیمت مسکن در آبان امسال، نزدیک به ده درصد افزایش یافت که این میزان تغییر نقطه‌ای اگر چه حدود یک واحد درصد کمتر از نرخ رشد نقطه‌ای اعلام شده توسط بانک مرکزی برای بازار مسکن آبان است اما در آمارهای همین دفتر نیز بالاترین تورم نقطه ای مسکن از زمستان 95 محسوب می شود .

در مسیر جدید تغییرات قیمت مسکن، فاصله‌ای که از مهر ماه سال ۹۲ بین دو منحنی نرخ تورم عمومی و نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن به شکل بروز رشد منفی قیمت واقعی ایجاد شده بود، در حال حاضر از بین رفته است.
طی ۴۸ ماه منتهی به پایان مهر ۹۶، میزان رشد میانگین قیمت اسمی واحدهای مسکونی در تهران، کمتر از تورم عمومی بود به این معنا که مسیر رشد قیمت واقعی مسکن طی این مدت همواره شیب منفی داشت.
در این ۴ سال البته در دو ماه نامتوالی یکی در زمستان سال گذشته و دیگری در شهریور امسال ، میزان رشد قیمت مسکن از نرخ تورم ، کمتر از یک واحد درصد ، بیشتر شد .
هم اکنون قیمت اسمی مسکن در تهران نسبت به مهر ماه سال 1392 ، رقمی معادل 27% افزایش نشان می دهد
در حالی که شاخص بهای کالا و خدمات در این دو مقطع زمانی حدود ۵۰% افزایش یافته که به معنای رشد منفی بیش از ۲۰درصدی قیمت واقعی آپارتمان در این فاصله است.

امروزه شیب منفی در مسیر تغییرات نقطه‌ای قیمت واقعی مسکن به پایان رسیده و اگر آمار بانک مرکزی مبنا قرار گیرد،
در ماه گذشته با شروع مسیر تغییرات مثبت، حدود یک درصد افزایش برای قیمت واقعی به ثبت رسیده است.
ورود بازار مسکن به فاز «نوسانات محسوس» قیمت‌ها طی سه ماه اخیر، آن هم بعد از یک سال «ریزنوسان» و چهار سال «رشد منفی قیمت واقعی»،
یک پرسش در بازار ملک عمدتا در سمت تقاضا به‌وجود آورده مبنی بر اینکه «آیا دامنه رشد مثبت قیمت اسمی به جهش دوره‌های گذشته رونق» می‌انجامد؟

بررسی‌ها در این باره برای بازه زمانی دست کم تا پایان سال ۹۶ نشان می‌دهد:
با وضع موجود متغیرهای درونی و بیرونی موثر بر بازار ملک، یک محدوده سه ضلعی بر رفتار قیمت مسکن تاثیرگذار است که برآیند آن مانع از افزایش شدید میانگین قیمت در کل معاملات شهر تهران خواهد شد .
در این محدوده ، سه پارامتر شامل :
1- نرخ تورم عمومی 2- قدرت خرید مسکن 3- نرخ سود بانکی می‌تواند تعیین‌کننده دامنه نوسان قیمت آپارتمان تا پایان سال جاری باشد.
مطابق رابطه بلندمدت گذشته بین نرخ تورم عمومی و تورم مسکن، در دوره پایان رکود و شروع اولیه رونق معاملات مسکن، دامنه افزایش قیمت مسکن از نرخ تورم اثرپذیر است به‌طوری که با  نرخ تورم بالا زمینه رشد بالاتر قیمت مسکن به‌وجود می‌آید اما در حال حاضر با تورم تک رقمی، جهش قیمت مسکن مشابه دوره‌های گذشته رونق بعید است.
در این میان، آنچه ارتفاع قیمتی رونق مسکن در این دوره را نسبت به دوره‌های مشابه پیشین محدود می‌‌کند، دو ضلع دیگر موثر بر رفتار قیمتی است.
تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن حاکی است:
سمت تقاضا اگرچه وارد صحنه شده اما به دلیل قدرت خرید شکننده‌ای که دارد در مذاکرات خود با فروشنده، به‌شدت بر سر «قیمت پیشنهادی» چانه‌زنی می‌کند طوری که عدم پذیرش راحت سطح قیمت‌ها باعث شده به‌رغم افزایش محسوس «قیمت پیشنهادی» در فایل‌های نوساز، میزان رشد قیمت در آپارتمان‌های چند سال ساخت، کمتر باشد.
از طرفی فاصله موجود بین نرخ سود بانکی 15 درصد و نرخ تورم همچنان بازار پول را به عنوان یک بازار جاذب نقدینگی و سرمایه گذاری برای گروهی از سرمایه گذاران حفظ کرده است .
اما با این حال، به دلیل کمبود فایل مناسب فروش برای دسته‌ای از تقاضای مصرفی (غالب خریداران) که به دنبال واحدهای کم‌متراژ هستند، میزان افزایش قیمت در این گروه از معاملات طی ماه‌های گذشته، بیش از میزان رشد میانگین قیمت بازار بوده است.

about

مطالب مفید سفر

سال ها تجربه ما در خصوص املاک و ارائه خدمات در خور موجب شده بتوانیم با حمایت مشتریانمان بگوییم که در زمینه املاک تخصص داریم. شما میتوانید با دریافت بهترین مشاوره ها چه قیمتی و حقوقی و...از ما انتخاب بهتری داشته باشید. ما پیشنهادهای خوبی برای شما داریم.

ضرر ندارد ما پیشنهادهای خوبی برای شما داریم.

تلفن ویژه

021 22 41 10 66

×